Rondetafelgesprek met drie Haagse advocaten in vastgoed
Vastgoed in coronatijd is een hot item in de media. Ondernemers kunnen de huur niet meer opbrengen door het wegvallen van inkomsten door de verplichte sluiting van hun horecabedrijf of winkel. De rechter sprak in februari uit dat de financiële pijn door verhuurder en huurder gedeeld moet worden. Sommige enthousiaste ondernemers zien juist nu een kans zien om te starten met hun onderneming. In een rondetafelgesprek met Annemarie Wiesmeier van der Brugge van Brugrecht Advocaten, Jorgen Geelhoed van EBH Legal en Raymond de Mooij van GMW advocaten praat ik over vastgoedontwikkelingen en de gevolgen van corona.
Tekst: Ria Luitjes
Wat is volgens jullie de impact van de uitspraak van de rechter en welke andere ontwikkelingen zien jullie in het vastgoed?
Wiesmeier: ‘We delen de pijn en dat wordt nu ook vanuit de rechtspraak erkend, dat is op zich goed, maar het is wel erg op de huurder gericht. Er zijn veel kleinere, particuliere beleggers, bijvoorbeeld de zzp’er die een pandje heeft gekocht om in zijn of haar pensioenvoorziening te voorzien. Hij wordt nu geconfronteerd met lagere huurinkomsten, terwijl de financiële lasten gelijk blijven. Huurders hebben aanspraak op allerlei overheidssteun. Ik vind het heel goed om de pijn met elkaar te delen, maar heb toch het idee dat de vastgoedbezitters harder worden geraakt, want die krijgen geen subsidies of andere hulp van de overheid en de banken handhaven de financieringsverplichtingen.’
De Mooij: ‘Op zich lijkt het delen van leed een goede oplossing. Je moet er natuurlijk wel op letten dat niet de overheid de huur betaalt en de verhuurder ook nog eens de helft van de huur moet bijdragen. In de uitspraken lees je overigens wel dat er rekening wordt gehouden met de steunmaatregelen. Ook de omzet moet substantieel minder zijn, wil je aanspraak kunnen maken op een huurkorting. Voor een 50/50 oplossing is wel wat te zeggen, alleen dat kan natuurlijk niet eindeloos doorgaan. De verhuurders hebben ook financiële verplichtingen naar de bank. Die banken hebben hard geroepen: “De vorige crisis hebben wij veroorzaakt en deze gaan we voor jullie oplossen.” Dat klonk heel mooi, maar uiteindelijk is er niet veel veranderd, behalve dat de rente een beetje is opgeschort in de eerste periode.’
Geelhoed: ‘Ik houd mij bezig met omgevingsrecht. Het valt mij op dat ingewikkelde bestemmingsplannen en procedures om iets te realiseren nu nog langer duren dan normaal. Buiten de stikstof en andere problemen om, lijkt het alsof door vergaderen op afstand het moeilijk is om iets te realiseren met de gemeente. Ook voor degelijke procedures bij de rechter zijn enorme vertragingen ontstaan.’
Wiesmeier: ‘Ik herken de vertraging. Bij verschillende bezwaarschriftprocedures schuilen ambtenaren zich wel heel graag achter de onvoorziene omstandigheden van corona. Maar we zitten al een jaar in deze omstandigheid, dus we moeten doorpakken.’
Geelhoed: ‘We moeten zeker doorpakken, want economisch gezien betekent de vertraging op lange termijn dat er geen nieuwe ontwikkelingen zijn voor nieuwbouwwoningen of bedrijventerreinen. Zeker in dit deel van het land is er een grote behoefte aan woningbouw, dus daarvoor worden nu ook de bedrijventerreinen gebruikt. Het nadeel is dat het voor bedrijven nog moeilijker wordt gemaakt. Zoals we dat nu meemaken aan de Binckhorst in Den Haag of Schieoevers in Delft. Ook in Leiden wil men een bedrijventerrein inzetten voor woningbouw. Niet zo zeer corona-gerelateerd, maar wel een belangrijke ontwikkeling op het gebied van bedrijventerreinen.’
De Mooij: ‘Bij de eerste lockdown sloegen de rechtbanken als eerste de deuren dicht en gaven ze aan dat alles was gesloten. Ze gingen weer open nadat een oud-raadsheer van de Hoge Raad opriep om mee te denken in oplossingen. Maar als je nu voor een zaak bij de rechtbank bent, is het erg stil. In juni 2020 lagen er 17.000 zaken op de plank en dat zal er niet minder op zijn geworden. Ik denk dat er nu een veelvoud aan dossiers ligt te wachten. Dat ga je voorlopig ook niet inhalen.’
Wat betekenen deze ontwikkelingen voor toekomstige contracten als huurder en als verhuurder?
De Mooij: ‘Corona is een onvoorziene omstandigheid en wordt nu als argument gehonoreerd in de rechtspraak in kort geding, maar ook bij de rechtbank Den Haag en het hof in Amsterdam. Het element ‘onvoorziene omstandigheden’ wordt in de rechtspraak zelden of nooit aangenomen. Hier wel en dat vind ik ook terecht, want dit had niemand voorzien. Nu kan je in nieuwe huurcontracten opstellen dat bij een volgende coronavariant de huurder gewoon moet betalen. Wij hebben dat nu ook opgenomen.’
Is dit nu ook een vrijbrief om als huurder richting je verhuurder te gaan en korting te vragen? Of gebeurde dat al?
Wiesmeier: ‘Dat is veel gebeurd. Veel verhuurders staan open voor een regeling met de huurder. Opvallend was dat in het begin ook grote partijen, zoals Inbev, Perry Sport en Hunkemöller, gelijk riepen: ”We betalen niet meer.” En betaalden niet meer, een gesprek was niet mogelijk. Dit zette veel kwaad bloed bij verhuurders, immers je moet samen een oplossing zoeken.’
De Mooij: ‘De brouwerijen doen het vind ik wel redelijk. De brouwerijen huren vaak van een vastgoedeigenaar en verhuren dan door aan de uitbater. Zij delen de pijn door drie, dat vind ik dan weer een stuk beter.’
Geelhoed: ‘Ik neem aan dat de huurder wel iets moet doen. Je kan niet achterover blijven zitten en helemaal niets doen.’
Mooij: ‘Als er niet betaald wordt, kom je op een punt dat je zegt: “We moeten ontruimen.”’
Geelhoed: ‘Ik sta toevallig een paar beleggers bij van cafépanden waarvan de cafés gesloten worden door corona. Dit biedt een kans voor deze beleggers om ze om te zetten naar woningen. Overigens gebeurt het nu al vaker. In Zeeland en Brabant zie je dat arbeidsmigranten vaak huisvesting vinden in oude dorpscafés die nu door corona het hoofd niet meer boven water kunnen houden. Daar wordt dus gekeken naar slimme huisvestingsmogelijkheden.’
De Mooij: ‘Wat vind jij van het opkoopverbod waar men nu mee bezig is?’
Geelhoed: ‘Je raakt daarmee de economie op een bijzondere manier. Ook in Den Haag dreigen de geboden op een bijzondere manier op elkaar in te grijpen. De woningsplitsing is ook verboden en andere regels op dit punt zijn ook heel erg aangescherpt. Het gevaar hiervan is minder vertrouwen en dus minder investeringen door beleggers.’
Waarom wil men dit verbod en levert dit meer woningen op?
Geelhoed: ‘Ik denk dat de politieke partijen van de grote steden een enorme lobby hebben in Den Haag. Men denkt dat dit nodig is om meer betaalbare woningen te creëren of ervoor te zorgen dat alle particulieren nog een woning kunnen kopen. Het splitsen van woningen is ook verboden. Grote panden, waar vroeger grote gezinnen met personeel in woonden, zijn qua aanschafprijs niet meer haalbaar voor gezinnen. Het zou dus logisch zijn dat die woningen opgesplitst worden in kleinere appartementen, zodat er juist meer woonruimte ontstaat.’
Wiesmeier: ‘Ik denk ook niet dat het meer betaalbare woningen gaat opleveren, want juist de beleggers zorgen ervoor dat er huurwoningen zijn. Den Haag profileert zich als internationale stad en heeft zij Universiteit Leiden naar Den Haag gehaald, wat internationale studenten aantrekt. Er waren al veel te weinig kamers, en nu door het verkameringsverbod, kunnen zij helemaal nergens wonen. Ik heb het idee dat men in de politiek met hagel schiet en dan kijkt wat blijft hangen. Wat mij enorm tegen de borst stuit, is dat beleggers al snel worden weggezet als onbetrouwbare, geldbeluste pandjesbazen. Ten onrechte, zij hebben juist een heel nuttige functie als aanbieders van huurwoningen.’
Hebben jullie tips voor de verhuurders en huurders die nu willen starten?
De Mooij: ‘Verhuurders kunnen een bepaling opnemen waardoor, indien er weer sprake is van een pandemie, er geen beroep kan worden gedaan op onvoorziene omstandigheden. En hoe dat vervolgens uitpakt? Het kan best zo zijn dat een rechter zegt: “Dat hebben jullie toen afgesproken, maar deze pandemie is toch weer wat anders.” Je weet nooit of je met zo’n bepaling uiteindelijk goed zit, maar als je het niet opneemt, heb je als verhuurder sowieso een probleem.’
Wiesmeier: ‘Ik denk dat de huurder nu makkelijker een tijdelijke huurkorting zal krijgen. Mijn advies aan verhuurders is: geef een korting voor een bepaalde periode of een vrije periode, en verlaag niet gelijk de huurprijs. Dat doet afbreuk aan de waarde van je pand. Als alles weer voorbij is en er huurprijsaanpassingen komen, dan wordt bij de huurprijsvaststelling gekeken naar de huren in de afgelopen vijf jaar. Als verhuurders de prijzen hebben verlaagd, dan heeft dat gevolgen voor de nieuw vast te stellen huurprijs. Verstandig is om in de huurovereenkomst onvoorziene omstandigheden, als bv een pandemie, te verwerken en dat dit niet kan leiden tot een korting van meer dan b.v. 25%. Mocht in zo’n geval huurkorting worden gevorderd, dan ziet de rechter dat bij het sluiten van de huurovereenkomst met alle facetten rekening is gehouden, waar het gaat om ‘het delen van de pijn’.
